کلید‌های مسکن کجاست؟

بازار مسکن در حال حاضر از چند جهت تحت فشار قرار گرفته و همین امر موجب شده است نرخ رشد قیمت مسکن در مقایسه با بازارهای موازی از جمله ارز، سکه و طلا و بازار سهام پیشتاز باشد. البته ناگفته نماند قیمت مسکن همبستگی پایین‌تری نسبت به قیمت سکه، طلا و بازار سهام با قیمت دلار دارد. این موضوع به این معنی است که اگر قیمت دلار افزایش یابد، به دلیل همبستگی بالایی که با قیمت سکه دارد می‌تواند سریعا بر قیمت سکه و طلا اثر بگذارد و باعث افزایش بهای آن شود اما اثر‌گذاری قیمت دلار بر قیمت مسکن به صورت آنی نیست و در لحظه، همبستگی پایینی با یکدیگر دارند. این موضوع در کوتاه‌مدت صادق است و در بلندمدت روند قیمتی مسکن همراستا با قیمت دلار خواهد شد. به عبارت دیگر، می‌توان گفت قیمت دلار در میان‌مدت و بلندمدت تاثیر زیادی بر قیمت مسکن خواهد داشت. عوامل متعدد دیگری نیز بر رشد قیمت مسکن تاثیر گذاشته است که در این گزارش با بررسی این عوامل به راهکارهایی که دولت می‌تواند با استفاده از آنها نرخ رشد مسکن را کاهش دهد می‌پردازیم.
به گزارش «وطن ‌امروز»، در حال حاضر مساله تورم مصالح ساختمانی یکی از دغدغه‌‌‌های اصلی سرمایه‌گذاران ساختمانی در ماه‌‌‌های اخیر بوده که تاثیر مستقیمی بر قیمت تمام‌شده مسکن داشته است. این موضوع به عنوان یکی از عوامل اصلی انصراف سرمایه‌گذاران و فعالان ساخت‌وساز از ساخت مسکن در این مدت مطرح می‌شود. در هفته‌‌‌های اخیر نیز بحث رابطه قیمت مصالح ساختمانی و مسکن بیش از پیش مورد توجه فعالان ساختمانی قرار گرفته و این دغدغه پررنگ‌‌‌تر از قبل مطرح شده است که با وجود بازار متورم مصالح، نمی‌توان به کاهش محسوس تورم مسکن امیدوار بود و در این شرایط همچنان حلقه آخر بازار یعنی فروش به مصرف‌کننده درست کار نمی‌‌‌کند.
البته ذکر این نکته نیز ضروری است که تورم مصالح ساختمانی تنها یکی از متغیرهای مختلفی است که روی قیمت نهایی ملک تاثیر می‌گذارد. به عبارت دیگر، در میان متغیرهای موثر بر قیمت مسکن در حال حاضر متناسب با وضعیت روز اقتصادی، مصالح ساختمانی، نرخ دلار، قیمت زمین و تورم عمومی به ترتیب بیشترین تاثیر را بر قیمت ملک دارند.
نگاهی به بازار مسکن از ابتدای سال 96 تاکنون نشان می‌دهد در سال 96 بازار مسکن در وضعیت پیش‌‌‌رونق قرار گرفت اما بتدریج تورم ملکی افزایش یافت و جهش قیمت مسکن را در سال 97 رقم زد که این روند تا بهار 1401 ادامه داشت و قیمت مصالح ساختمانی به طور میانگین 7.8 برابر شد. این در حالی است که در همین فاصله زمانی میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران 9.1 برابر افزایش داشته است. البته از آنجا که هنوز گزارش رسمی از تغییرات شاخص قیمت مصالح در بهار امسال منتشر نشده، مقایسه مذکور بر اساس این شاخص در پایان سال 1400 انجام شده است. همچنین قیمت دلار از ابتدای سال 96 تا پایان بهار 1401 رشد حدود 7.9 برابری داشته است.
بنابراین مسکن چه در مقایسه با بازار ارز و چه در مقایسه با بازار مصالح ساختمانی، تورم به‌مراتب بیشتری در این فاصله زمانی داشته و از تغییرات متغیرهای اثرگذار همیشگی بر بازار ملک، تأثیر گرفته است. نکته قابل تامل این است که میزان رشد قیمت مصالح و نرخ دلار در مدت مورد مقایسه بسیار به یکدیگر نزدیک بوده که این امر محصول وابستگی تولید برخی مصالح ساختمانی به اقلام و مواد اولیه وارداتی و نیز استفاده از تجهیزات و تاسیسات خارجی در بسیاری از ساخت‌وسازهاست. به این ترتیب در سال‌های اخیر جهت قیمت مصالح تا حد زیادی با رشد ارزی همسو بوده است.

تأثیر تورم عمومی بر مسکن
موضوع اثر تورم بر قیمت مسکن همواره در تحلیل‌های کارشناسان اقتصادی به عنوان یک اصل مهم و اثرگذار در بازار مسکن مطرح بوده است. به گفته کارشناسان، یکی از عوامل اصلی رشد جهشی قیمت مسکن، تقاضای سرمایه‌گذاری به جای مصرفی و سفته‌بازی در بازار مسکن است که ریشه در مشکلات ساختاری اقتصاد کلان از جمله رشد شتابان نقدینگی و عدم ظرفیت‌پذیری سایر بخش‌های اقتصادی و بازار سرمایه برای جذب این نقدینگی دارد. با مقایسه تورم مسکن با نرخ تورم عمومی نیز این واقعیت روشن می‌شود که مسکن بیشتر از حد متعارف رشد کرده است. به طور کلی قیمت مسکن همواره تابعی از نرخ تورم عمومی است و رابطه میان آنها تقریبا همیشه به این ترتیب بوده که تورم مسکن در بازه‌‌‌های بلندمدت و در مقاطع جهش، حدود 3 تا 4 واحد ‌درصد بیشتر از تورم عمومی بوده است اما در دوره جهش اخیر، مسکن در حالی 9.1 برابر شده که شاخص قیمت کالاها و خدمات تقریبا نصف این میزان رشد کرده است. این ارقام بخوبی نشان می‌دهد که مسکن همیشه تابع روند تغییرات تورم عمومی نبوده و رفتار قیمتی متفاوتی نشان داده که اکنون به قله رسیده و سرمایه‌گذاران را از ساخت‌وساز منصرف کرده است.
رشد قیمت زمین
در کنار تاثیر تورم عمومی بر قیمت مسکن نباید از تاثیر افزایش قیمت زمین بر قیمت مسکن غافل بود. در فاصله سال‌های 96 تا ابتدای بهار 1401 (آمار رسمی تورم زمین در پایتخت طی بهار امسال هنوز منتشر نشده است) میانگین قیمت هر مترمربع زمین در شهر تهران 11.9 برابر شده است. ظاهر آمار یاد شده ممکن است این تصور را ایجاد کند که با این وصف، تورم مسکن هنوز به تورم زمین نرسیده و از این بابت جا برای رشد قیمت مسکن دست‌‌‌کم از بابت تاثیرپذیری از متغیر زمین وجود دارد اما اگر به 2 نکته ظریف در این رابطه دقت شود، مشخص خواهد شد که قیمت مسکن حتی با پیروی از این متغیر نیز جایی برای رشد مضاعف ندارد. نکته اول این است که از دهه 70 به بعد که داده‌‌‌های تغییرات قیمت زمین گردآوری شده است، فارغ از نوسان‌‌‌های مقطعی تقریبا همیشه تورم سالانه زمین حدود 5 درصد بیشتر از تورم مسکن بوده است. در نتیجه بعید نیست که در مقطعی که قیمت مسکن تقریبا 9 برابر شده، قیمت زمین نزدیک 12 برابر شده باشد.
نکته دوم این است که مهم‌تر از قیمت زمین، این نسبت قیمت زمین به مسکن است که رابطه میان روند تورم این 2 گونه ملکی را نشان می‌دهد. نسبت قیمت زمین به مسکن در شهر تهران در دهه 70 زیر یک دهه 80 نزدیک یک و دهه 90 بیشتر از یک بوده است که ناشی از سرعت گرفتن تورم زمین با توجه به طبیعت این بازار ناشی از محدودیت عرضه زمین در شهرهاست. این نسبت در مقاطعی از دهه 90 تا 1.5 نیز رسید و در بهار امسال نیز 1.38 محاسبه شده است؛ به این معنا که به طور میانگین هر مترمربع زمین در تهران 1.38 برابر آپارتمان مسکونی قیمت دارد. کاهش این نسبت به زیر 1.5 گواه این مدعاست که حتی بر اساس تراز تغییرات تورم زمین نیز جایی برای رشد قیمت مسکن وجود ندارد.
طبیعتا هر چه پیش می‌رویم بر میزان کمبود زمین نیز افزوده می‌شود و به طور طبیعی رشد قیمت زمین سرعت بیشتری می‌گیرد. در نتیجه سازنده‌‌‌ها نمی‌توانند منتظر کاهش قیمت زمین به میزانی که مثلا نسبت زمین به مسکن به حدود یک واحد بازگردد باشند؛ کما اینکه نباید منتظر افزایش شدید قیمت مسکن برای بازگشت نسبت مذکور به حول و حوش یک باشند.

نگاهی به آمارها
بر اساس جدیدترین آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی، متوسط قیمت مسکن در تهران طی مهرماه 1401 بالغ بر 43 میلیون و 720 هزار تومان بود که در مقایسه با ماه قبل و مدت مشابه سال قبل به ترتیب 1.2 و 38.2 درصد افزایش یافته است. همچنین در مهرماه سال 1401، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به 5.4 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 10.2 و 0/1 درصد کاهش داشته است.
نگاهی به وضعیت بازار مسکن طی 9 سال اخیر، یعنی از سال 92 تا 1401 نشان می‌دهد روند افزایش قیمت در برخی سال‌ها به شکل باور‌نکردنی و افسارگسیخته بوده و حتی به بالای 40 درصد رشد نیز رسیده است. در مرداد سال 92 قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران 3 میلیون و 834 هزار تومان بود که در پایان عمر دولت حسن روحانی متوسط قیمت به 30 میلیون و 970 هزار تومان رسید؛ یعنی رشد حدود 710 درصدی طی 8 سال. از مرداد سال گذشته تا مهرماه امسال نیز روند رشد قیمت مسکن ادامه داشته و 41 درصد افزایش یافته است.

طرح‌های دولت به کجا رسید؟
دولت سیزدهم با وعده ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی، این نوید را داد که با ساخت و عرضه مسکن در قالب طرح نهضت ملی مسکن، نه تنها نیاز بازار را تأمین خواهد کرد بلکه با پاسخ به نیاز مصرفی جامعه، دست دلالان و سودجویان را از این بازار قطع خواهد کرد. این در حالی است که معاون وزیر راه‌وشهرسازی اعلام کرده است: علاوه بر ۴۳۰ هزار واحد نهضت ملی مسکن که با مدیریت وزارت راه‌و‌شهرسازی در مراحل مختلف ساخت قرار دارد، واحدهای روستایی، خودمالکی، نیروهای مسلح و... را داریم. در بخش روستایی نیز ۱۸۰هزار واحد به پیشرفت بیش از ۵۰ درصد رسیده است. به ‌طور کلی هم‌اکنون دست کم یک میلیون واحد نهضت ملی مسکن با میانگین پیشرفت حدود ۳۰ درصد در حال اجراست.
هادی عباسی‌اصل درباره برآورد قیمت واحدهای مسکن ملی همچنین گفته است: قیمت تمام‌شده بستگی به شرایط دارد. اگر واحدها یک طبقه و دوطبقه یا دارای مشاعات حداقلی باشد و آسانسور نیاز نداشته باشد، ارزان‌تر است. از طرف دیگر در نظر داریم تا برخی پروژه‌ها به‌ صورت تدریجی تکمیل شود.
با توجه به صحبت‌های معاون وزیر راه‌وشهرسازی بعید است با توجه به پیشرفت 30 درصدی پروژه‌های نهضت ملی مسکن، آن هم در نیمه دوم سال، وعده ساخت یک میلیون واحد مسکونی تا پایان سال 1401 محقق شود. عباسی‌اصل در واکنش به این موضوع که شنیده می‌شود بعضی پروژه‌ها متوقف شده است، تاکید کرد: متوقف نشده بلکه ممکن است کارها کند شده باشد. منابع از طریق آورده مردم و تسهیلات بانکی به پروژه‌ها تزریق می‌شود.
اما در نهایت با توجه به شرایط فعلی دولت و کمبود جدی منابع مالی که طرح‌های عمرانی دولتی را زمین ‌زده است، نمی‌توان به تقویت مالی سمت عرضه و تقاضا از سوی دولت امیدوار بود. در نتیجه می‌توان تنها راهکار عملی برای دستیابی به هدف کنترل بازار اجاره را در تسهیل ساخت‌وساز توسط بخش خصوصی یافت. در کنار این فاکتور البته لازم است دولت انرژی بیشتری صرف کنترل نرخ تورم کند تا کار در حوزه کنترل تورم اجاره‌بها هم آسان شود! میزان رشد اجاره‌بها طی یک سال گذشته (تا پایان مهرماه) در شهر تهران و کل مناطق شهری به ‌ترتیب معادل 40.9 و 46.8 درصد بوده است. در همین حال نرخ تورم سالانه هم تا پایان مهرماه معادل 42.9 درصد بوده است. این روند حاکی از پیروی قیمت اجاره‌بها از نرخ تورم است. گفتنی است نرخ تورم سالانه در شهریورماه هم 42.1 درصد بوده و به عنوان پیشران تورم مسکن و اجاره‌بها عمل کرده است. نتایج همین بررسی اجمالی، کنترل نرخ تورم را به عنوان اصلی‌ترین وظیفه دولت برای ساماندهی بازار مسکن از جمله بازار اجاره‌بها مطرح می‌کند.

مالیات بر خانه‌های خالی چه شد؟
مردادماه سال جاری معاون درآمدهای سازمان مالیاتی اعلام کرد تا ۱۰ شهریور فهرست نهایی خانه‌های خالی مشمول مالیات آماده می‌شود. در مهر سال جاری سازمان امور مالیاتی اعلام کرد در مجموع ۵۱۵ هزار و ۴۹۳ خانه خالی به این سازمان معرفی شده است. به گفته رئیس سازمان امور مالیاتی، سال ۱۴۰۰ عملاً از خانه‌های خالی، مالیاتی دریافت نشده زیرا پایان سال گذشته تکلیف خانه‌های خالی روشن شد، یعنی مشخص شد کدام یک از خانه‌ها خالی هستند. در نتیجه مالیات سال گذشته را باید در ۱۴۰۱ اخذ کنیم. داوود منظور همچنین به تازگی درباره دریافت مالیات از خانه‌های لوکس گفته است: در حال محاسبه مالیات خانه‌های لوکس برای ۱۴۰۱ هستیم.
اخذ مالیات از خانه‌های خالی و خانه‌های لوکس قرار بود به عنوان یکی از طرح‌های مهم دولت و با هدف کنترل بازار مسکن بویژه در بخش اجاره در سال 1401 اجرا شود. این در حالی است که سازمان امور مالیاتی در نیمه نخست سال و به‌رغم شناسایی بیش از 500 هزار خانه خالی، هیچ گونه مالیاتی از این خانه‌ها دریافت نکرده است و از سوی دیگر همچنان در حال محاسبه مالیات بر خانه‌های لوکس است. به این ترتیب می‌توان یکی از دلایل تاثیرگذار بر وضعیت بازار مسکن را عدم اجرای طرح‌های مالیاتی دولت در حوزه مسکن دانست.

راهکارهای پیش ‌روی دولت
مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی در گزارشی با عنوان «بررسی تجارب جهانی مدیریت بازار مسکن» به این نکته اشاره کرده است که تجربه اکثر کشورها نشان می‌دهد یکی از شیوه‌های برون‌رفت از بحران تأمین مسکن برای اقشار فرودست، کنترل و مداخله دولت در مواقع شکست بازار است. شکست بازار در شرایط مختلف اتفاق می‌افتد. یکی از مهم‌ترین جنبه‌های آن، برهم‌ خوردن بازار عرضه و تقاضا و استفاده سودجویانه، انحصارگرایانه و بورس‌بازی است. با توجه به اینکه مسکن یکی از نیازهای مبرم زندگی افراد جامعه است، در بیشتر کشورها یک کالای مهم و حساس خانوار به‌ شمار می‌رود و گاه ماهیت سرمایه‌ای آن پررنگ‌تر از ماهیت مصرفی سکونتی آن می‌شود. بدیهی است که یکی از شیوه‌های مؤثر و مطلوب دولت‌ها برای کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن و هدایت سرمایه‌ها به سمت تولید مسکن، استفاده از ابزارهای مالیاتی است، لذا دولت و سازمان امور مالیاتی باید هر چه سریع‌تر برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی و خانه لوکس اقدام کنند. ضرورت تسریع در ساخت و عرضه مسکن که در قالب طرح نهضت ملی مسکن در حال اجراست، به دولت کمک می‌کند تا آرامش و ثبات را به بازار مسکن بازگرداند. ارتقای ساخت‌وساز مسکن توسط بخش خصوصی که سالانه بین ۳۲۰ تا ۳۵۰ هزار واحد است، تحریک تقاضا در بافت‌های فرسوده، ساخت واحدهای مسکونی برای دهک‌های اول تا سوم با حداکثر حمایت دولت (نقطه کانونی طرح نهضت ملی مسکن)، ساخت مسکن برای دهک‌های متوسط با حمایت نسبی دولت، احداث واحدهای مسکونی روستایی و تأمین مسکن اجاره‌ای نیز به عنوان راهکارهای دیگری برای برون‌رفت از بحران مسکن مطرح می‌شود.