مسکن توکنایز می شود؟

تقویت رکود ساخت وساز، کاهش سودآوری صنعت ساختمان، افت قدرت خرید مردم، عدم تطابق تسهیلات اعطایی از سوی بانک ها برای خرید و ساخت مسکن با قیمت ساخت و خرید و همچنین عدم نوسازی بافت فرسوده مطابق برنامه ریزی ها در اسناد بالادستی کشور از جمله مهم ترین چالش های بخش مسکن در کشور است. جهش های متوالی قیمتی در بخش مسکن باعث شده تا پس انداز مردم کفاف ورود به بازار مسکن را ندهد و روانه بازارهایی نظیر بازار سکه و ارز شود.
در چنین شرایطی رودابر رئیس گروه تامین سرمایه در نهاد نوسازی بافت فرسوده به ارائه طرحی برای تامین مالی ساخت وساز در بافت فرسوده بر مبنای سرمایه های خرد پرداخت. تصویب و اجرایی شدن این طرح که در سازمان بازآفرینی تعریف شده، می تواند با ورود سرمایه به صنعت ساخت وساز در بافت فرسوده از سویی چالش تامین سرمایه در این بخش را حل کرده و از سوی دیگر فرصتی برای عموم مردم برای ورود به بازار مسکن با سرمایه های نسبتا خرد فراهم کند.

صفورا رودابر رئیس گروه تامین سرمایه در نهاد نوسازی بافت فرسوده (سازمان بازآفرینی شهری) ایران در گفت وگویی به ارائه راهکار تامین سرمایه برای نوسازی بافت فرسوده پرداخت و گفت: توکنایز کردن دارایی ها، یک روش نوآورانه برای تامین مالی و مشارکت اجتماعی در پروژه های ساخت مسکن در بافت های فرسوده به شمار می رود که این روش برای نوسازی بافت فرسوده کشور نیز قابلیت اجرا دارد.
این کارشناس تامین مالی در بافت فرسوده گفت: توکنایز کردن دارایی ها (Asset Tokenization) به فرآیند تبدیل دارایی های فیزیکی یا غیر فیزیکی به توکن های دیجیتال اشاره دارد که به طور معمول بر روی بلاک چین ثبت می شوند. این توکن ها نمایانگر سهمی از دارایی های واقعی هستند و امکان خرید، فروش و انتقال آنها را در فضای دیجیتال فراهم می کنند. در حوزه پروژه های ساخت مسکن در بافت های فرسوده، این فناوری می تواند به طور خاص به عنوان ابزاری برای تامین مالی و مشارکت اجتماعی مورد استفاده قرار گیرد.
یکی از راه های اصلی استفاده از توکنایز کردن دارایی ها در پروژه های نوسازی بافت فرسوده، توکنایز کردن زمین هاست. در بسیاری از کشورها، زمین های موجود در بافت های فرسوده معمولا متعلق به دولت، نهادهای عمومی یا بخش خصوصی هستند. این زمین ها به دلیل فرسودگی یا عدم استفاده بهینه از ارزش بالایی برخوردار نیستند، اما می توان آنها را به دارایی های دیجیتال قابل معامله تبدیل کرد.
رودابر در پاسخ به این سوال که چگونه فرآیند توکنایز کردن اجرایی می شود گفت: این فرآیند شامل چند مرحله است که مرحله اول آن تبدیل زمین به توکن: دولت یا مالکان خصوصی می توانند زمین هایی را که قصد دارند در آنها پروژه های نوسازی ایجاد کنند، به توکن های دیجیتال تبدیل کنند. هر توکن نمایانگر سهمی از زمین یا پروژه است. ارائه توکن ها به بازار گام بعدی است. این توکن ها به صورت عمومی عرضه می شوند و به سرمایه گذاران خرد و کلان این امکان را می دهند که در پروژه های نوسازی بافت فرسوده سرمایه گذاری کنند. در این حالت، حتی افرادی که توان مالی بالایی ندارند می توانند در پروژه ها مشارکت داشته باشند. ایجاد بازار ثانویه نیز گام دیگر در این مسیر است؛ توکن ها می توانند در بازارهای دیجیتال به فروش برسند یا خریداری شوند. این امکان باعث می شود که پروژه های نوسازی به منابع مالی بیشتری دست یابند و سرمایه گذاران بتوانند به راحتی دارایی های خود را در بازارهای دیجیتال معامله کنند. رودابر به توضیح فرآیند توکنایز کردن پروژه های ساختمانی پرداخت و گفت: یکی از بزرگ ترین چالش ها در پروژه های نوسازی بافت فرسوده، تامین منابع مالی برای ساخت مسکن و بازسازی محله هاست. با استفاده از توکنایز کردن پروژه های ساختمانی، می توان بخش هایی از پروژه های بزرگ را به توکن های دیجیتال تقسیم کرد که هر کدام نشان دهنده یک سهم از پروژه هستند.
وی در توضیح فرآیند این کار گفت: پروژه های ساختمانی می توانند به واحدهای کوچک تری حتی کمتر از یک مترمربع تقسیم شوند که هر واحد از پروژه نمایانگر یک توکن دیجیتال است. این توکن ها می توانند ارزش گذاری شوند و در پلتفرم های مختلف برای جذب سرمایه به فروش برسند. در این حالت به دلیل کوچک شدن واحدهای فروش زمین در مقیاس یک مترمربع یا کمتر، بهای لازم برای خرید زمین (سهم مشارکت) و سرمایه گذاری در بازار نوسازی بافت فرسوده، «استطاعت پذیر» می شود و خیلی از ساکنان این محله ها، خانه اولی ها و متقاضیان سرمایه گذاری در بازار ملک را جذب می کند و باعث تامین مالی پروژه ساختمانی برای مالک و سرمایه گذار اصلی که سازنده ها هستند، خواهد شد.
به این ترتیب سرمایه گذاری از طریق توکن ها گام بعدی در این مسیر است که طبق آن سرمایه گذاران می توانند توکن های دیجیتال مرتبط با پروژه های نوسازی بافت فرسوده را خریداری کنند و به این ترتیب در این پروژه ها سرمایه گذاری کنند. در این حالت، افراد با مقادیر کم نیز می توانند در پروژه ها سهم داشته باشند. مدیریت مالی پروژه از طریق بلاک چین دیگر امکان در این مسیر است؛ در این مسیر تمامی تراکنش ها، قراردادها و پرداخت ها می تواند به صورت شفاف و ثبت شده در بلاک چین انجام شود، که این امر کمک می کند تا تمامی مراحل پروژه از تامین مالی تا ساخت، قابل پیگیری و شفاف باشد.

چگونگی توکنایز زمین در بافت فرسوده کشور
رئیس گروه نهاد نوسازی بافت فرسوده گفت: اگرچه بخش عمده زمین ها در بافت فرسوده مربوط به ساکنان بوده و از نوع زمین ریزدانه است؛ اما بخشی از خانه و زمین ها در این مناطق در گذشته و طی سالیان اخیر توسط نهادهای عمومی خریداری شده؛ بنابراین بافت فرسوده نیز دارای زمین های یکپارچه است که این زمین ها قابلیت توکنایز کردن دارد. رودابر در پاسخ به این سوال که چه زمین هایی در ابتدا قابلیت استفاده در این پیشنهاد را دارند به زمین های بزرگ واقع در بافت فرسوده متعلق به سازمان های دولتی و عمومی نظیر سازمان بازآفرینی اشاره کرد. وی ادامه داد: البته فرآیند اجرایی توکنایز کردن دارایی ها، به ویژه در اراضی دولتی و خصوصی، نیازمند مراحل مشخص و هماهنگی میان بخش های مختلف است. این فرآیند می تواند شامل چند مرحله کلیدی باشد که به طور کلی در هر دو نوع اراضی (دولتی و خصوصی) مشابه است، اما در هر کدام تفاوت هایی بسته به نیازهای قانونی و همکاری ها وجود دارد.

فرآیند توکنایز کردن زمین در بافت فرسوده
رودابر گفت: مشخص شدن وضعیت مالکیت زمین اولین مرحله در فرآیند توکنایز است؛ در ادامه باید سراغ ارزیابی و مستندسازی وضعیت زمین رفت. درواقع این مرحله که شامل ارزیابی دقیق وضعیت زمین (شامل وضعیت قانونی، محیطی و اقتصادی) می شود؛ برای توکنایز کردن ضروری است و گام دیگر در تکمیل مرحله اول توکنایز کردن است. این مرحله شامل تحلیل مالی و ارزش گذاری زمین به عنوان یک دارایی است که توکن خواهد شد.
ایجاد مدل توکنایزینگ و ساختار توکن مرحله دوم است که از طراحی مدل اقتصادی توکن آغاز می شود؛ در این مرحله، ساختار توکن ها و نحوه تخصیص آنها تعریف می شود. به طور معمول، یک توکن می تواند نمایانگر سهمی از یک زمین، حق بهره برداری، یا سود حاصل از پروژه های بازسازی باشد. توکن ها می توانند به صورت Security Token (که نماینده سهم از یک دارایی واقعی است) یا Utility Token (که نمایانگر دسترسی به خدمات یا امکانات خاصی است) طراحی شوند.
وی ادامه داد: جذب سرمایه گذاران خرد و کلان اقدام بعدی است؛ به واسطه توکنایز کردن، افراد و شرکت ها می توانند به طور غیرمستقیم در پروژه های بازسازی و نوسازی بافت های فرسوده سرمایه گذاری کنند. در فرآیند توکنایز کردن اجرای پروژه و نظارت بر فرآیند بازسازی است. این فرآیند با پروژه های بازسازی و نوسازی آغاز می شود. پس از جذب سرمایه از طریق فروش توکن ها، فرآیند بازسازی یا نوسازی شروع می شود. این پروژه ها ممکن است شامل ساخت وساز جدید، نوسازی زیرساخت ها، و بهبود فضاهای عمومی باشد. توکن های ایجادشده می توانند به عنوان نماینده ای از سهم های مختلف پروژه ها عمل کنند.
فرآیند توکنایز کردن نیز شامل توزیع سود و خروج از پروژه می شود؛ برای توزیع سود پس از تکمیل پروژه و فروش یا اجاره ملک، سود حاصل از این پروژه به صاحبان توکن ها توزیع می شود. این توزیع به طور خودکار از طریق قراردادهای هوشمند انجام می شود.
برای خروج از پروژه نیز سرمایه گذاران می توانند توکن های خود را در بازارهای ثانویه به فروش برسانند یا حتی در صورت لزوم از پروژه خارج شوند. این فرآیند بستگی به نوع توکن و قوانین قراردادهای هوشمند دارد. رودابر از توجه به مسائل قانونی و رعایت مقررات به عنوان هفتمین عامل یاد کرد و گفت: در هر مرحله از این فرآیند، باید اطمینان حاصل شود که همه اقدامات مطابق با قوانین محلی و بین المللی مربوط به توکنایز کردن، سرمایه گذاری و بازارهای مالی انجام می شود. این شامل رعایت قوانین مالیاتی، قوانین ضدپولشویی و قوانین مربوط به امنیت دارایی هاست.
توکنایز کردن اراضی، چه دولتی و چه خصوصی، یک فرآیند پیچیده است که نیازمند همکاری میان بخش های مختلف، از جمله قانون گذاران، توسعه دهندگان بلاک چین، سرمایه گذاران و نهادهای دولتی است. اگر این مراحل به درستی پیاده سازی شوند، می تواند به تحول قابل توجهی در بازسازی بافت های فرسوده و جذب سرمایه های جدید برای پروژه های بزرگ منجر شود.

توکنایز کردن حقوق استفاده از مسکن و اجاره
رئیس گروه نهاد نوسازی بافت فرسوده گفت: در پروژه های نوسازی، پس از تکمیل ساختمان ها، واحدهای مسکونی معمولا به فروش می رسند یا اجاره داده می شوند. توکنایز کردن حقوق استفاده از این واحدها می تواند یک روش جدید برای تامین مالی و جلب مشارکت عمومی باشد.
تبدیل حقوق استفاده به توکن؛ که در این بخش دولت یا بخش خصوصی می توانند حقوق استفاده از واحدهای مسکونی در پروژه های نوسازی بافت فرسوده را به توکن های دیجیتال تبدیل کنند. این توکن ها نمایانگر سهمی از اجاره یا فروش واحدها هستند.
اجاره و سود از طریق توکن ها؛ در صورتی که پروژه ها به صورت اجاره ای به ساکنان داده شوند، درآمد حاصل از اجاره می تواند بین توکن داران تقسیم شود. این مدل می تواند به عنوان یک منبع درآمد پایدار برای سرمایه گذاران عمل کند.
نقل و انتقال سریع حقوق؛ که افراد می توانند این توکن ها را در بازارهای دیجیتال خرید و فروش کنند و به این ترتیب به راحتی می توانند به حقوق استفاده از واحدهای مسکونی دست یابند.

مزایای توکنایز کردن در پروژه های بافت فرسوده
توکنایز کردن دارایی ها می تواند مزایای زیادی برای پروژه های نوسازی بافت های فرسوده داشته باشد، که عبارتند از: دسترسی به سرمایه گذاران خرد؛ شفافیت بیشتر در فرآیندها؛ کاهش هزینه های تامین مالی و پشتیبانی از مشارکت اجتماعی.
رئیس گروه نهاد نوسازی بافت فرسوده ایران تاکید کرد: توکنایز کردن دارایی ها می تواند روشی نوآورانه برای تامین مالی و مشارکت اجتماعی در پروژه های ساخت مسکن در بافت های فرسوده باشد. با استفاده از این مدل، می توان منابع مالی جدید جذب کرد، شفافیت پروژه ها را افزایش داد، و به سرعت پروژه ها را اجرا کرد. این مدل می تواند به ویژه برای نوسازی بافت های فرسوده که نیاز به منابع مالی و مشارکت عمومی دارند، بسیار مفید باشد.